不動産所得の青色申告は注意が必要！？

不動産を貸し付けた場合や売却した場合には、確定申告が必要となります。
場合によっては納税も必要です。

個人の場合は、原則1月1日～12月31日を一年とし、翌年3月15日までに申告と納税を行います。

≫確定申告の基礎知識

≫個人確定申告の手順

不動産所得の確定申告は、青色申告特別控除が受けられる「青色申告」と、それ以外の「白色申告」を選ぶことができます。

≫青色申告、白色申告の違いとメリット・デメリット

青色申告を選択する場合には、事前に届け出ておく必要があるので忘れないようにしましょう。あとから白色に変更することはできますが、直前になって申請することはできないため、もしどちらにしようか悩んでいる場合には、申請しておいたほうがよいでしょう。

青色申告をするためには、その年の3月15日までに所轄の税務署へ「青色申告承認申請書」を提出します。

≫青色申告承認申請書・届出の提出期限は？

不動産業の納税額は、以下の計算により求められます。

（不動産収入 ー 必要経費）× 税率 ー 控除額

不動産業における必要経費は、主に不動産収入を得るためのものに限られます。
何でもかんでも経費にすることはできません。

確定申告時に認められている必要経費は、主に以下の項目です。

1．租税公課（固定資産税、不動産所得税、登録免許税、事業税等）
2．減価償却費
3．車両費
4．損害保険料（火災保険、地震保険等）
5．修繕費
6．管理費
7．借入金利子
8．新聞図書費
9．通信費
10．交際費
11．消耗品費
12．税理士費用　等

それぞれについて、簡単にご説明いたします。

確定申告の際に税金を圧縮できるものは、必要経費だけではありません。

以下のような控除は、不動産収入から必要経費を引いた不動産所得に対し、直接控除されます。

上手に利用して、正しく税額を抑えましょう。

・青色申告特別控除（10万円 または 65万円）
・生命保険料控除
・社会保険料控除（国民年金、国民健康保険 等）
・地震保険料控除
・医療費控除
・ふるさと納税
・配偶者控除
・扶養控除
・雑損控除
・寄付金控除　等

青色申告をする場合、不動産所得の金額から65万円、または10万円を上限として青色申告特別控除を受けることができます。

しかし、不動産賃貸経営をされている場合は特殊な取り扱いとなり、簡単に65万円控除を選ぶことはできません。

65万円控除を選択するためには、国から「事業的規模である」と認められる必要があります。

不動産所得がある場合、「事業的規模」か「事業的規模でない」かに分けられます。

国から事業的規模と認められることで、税務上の扱いが異なります。以下のような特典を活用でき、節税効果も大きくなります。

・家族や親族への給与を必要経費にできる
・青色申告特別控除が65万円まで可能になる
・回収不能の賃料をその年分の必要経費にできる
・建物等を取り壊し・除去した場合に全額必要経費にできる

ちなみに、事業的規模でない場合には、以下のようになります。

・家族や親族への給与を必要経費にできない
・青色申告特別控除は10万円が限度
・回収不能の賃料をその年分の必要経費にできない
・建物等を取り壊し・除去した場合に必要経費にできるのは一部分のみ

上記のような節税メリットを受けることができる「事業的規模」ですが、以下のようなデメリットもあることを覚えておきましょう。

・個人事業税を支払う必要がある
・複式簿記での記帳が求められる（青色申告のため）

個人事業税の税額は、青色申告特別控除額を差し引く前の課税所得から、事業主控除（※一律290万円）を差し引いたものに、税率5％をかけた金額となります。つまり、年間の事業所得が290万円以下の場合は個人事業税はかからないことになります。

※営業期間が1年に満たない場合には、月按分します。

この事業税の課税対象となる不動産投資の規模は、各都道府県で異なります。

「事業的規模」かどうかは、不動産の貸付が社会通念上、事業として成り立つ規模かどうかで判断されます。

判断基準は明確には定まっていないため、形式的に「5棟10室基準」を判断の目安とします。

・独立した家屋を概ね5棟以上貸している
・アパートやマンション等の貸室を概ね10室以上貸している
・駐車場を概ね50台分以上貸している

概ねこれらの規模で「貸している（収入がある）」場合には事業的規模と判断されることが多いです。

これらは組み合わせ可能で、貸家1棟＝貸室2室＝駐車場10台分 として換算することができます。例えば貸家3棟とマンション2室と駐車場10台分でもOKです。

ただし、これらはあくまで目安であり、本来は実態に基づいて判断されるため、貸家4棟でも賃貸の収入の規模が大きい場合には、「事業的規模」と認められるケースもあります。

事業的規模についての判断はとても難しく、知識がある方でも「確実に大丈夫」とは言えない場合があるため、素人判断ではなく、税理士等の専門家へご相談することをおすすめいたします。

※L＆Bヨシダ税理士法人では、不動産賃貸業に強い税理士が無料相談にて対応いたします。お気軽にご相談ください。

近年、「副業」や「パラレルキャリア」など、本業以外の仕事を持つ働き方をされている方が増えてきています。しかし実際のところ、日本の企業ではまだまだ「副業禁止」のところが多いのが現状です。

この場合に、副業をしていることはどこからバレるかご存知でしょうか？

それはずばり、「住民税」です。

住民税は通常、サラリーマンであれば給与から天引き（特別徴収）されていますが、副業による収入がある場合には、本業の給与からの住民税に副業からの住民税を合わせた分が給与から差引かれることになります。そのため、副業収入が多い場合には、本業との住民税額の差から、副業がバレてしまうことになります。

つまり！

副業からの住民税が特別徴収されないようにすればバレません！！
(正確にはバレ難い、です。)

住民税を特別徴収ではなく、普通徴収（送られてきた納付書にて自分で振込等により納付する）に変更しましょう。これは、確定申告時に選択できます。
 

しかし！それでも本業にバレてしまうケースがあります。

それは、「赤字」となってしまったケースです。つまり不動産所得がマイナスになる場合です。
不動産購入年は減価償却が大きくなり赤字になり易いです。赤字になってしまった場合には、住民税額が低くなります。
具体的には、本業の給与から引かれる住民税額が低くなります。
給与の手取りが多くなるので良いことのようですが、本業の会社の経理の方は「急に住民税額が低くなったな。何かあったのでは？」と気が付くわけです。

こうして副業が判明します。

対策については、新潟の会計事務所、L＆Bヨシダ税理士法人までお気軽にご相談ください。

不動産所得の確定申告で節税を考える場合には、必要経費を適切に計上することも大切ですが、まずは複式簿記による「青色申告」を目指しましょう。

しかし他の所得と違い、不動産所得については「事業的規模」と認められなければ青色申告特別控除（65万円）を受けられないため、注意が必要です。事業的規模の判断を間違えないためにも、事業的規模の判断基準をしっかりと理解しましょう。

不動産所得については、「事業的規模」と認められと有利になることが多いため、不動産賃貸による不動産所得がある方は、ご自身の状況を今一度ご確認ください。