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不動産所得の青色申告は注意が必要!?

不動産収入がある場合に気を付けるポイントとは

不動産所得の青色申告は注意が必要!?

近年、マンションやアパート等の不動産を購入し、賃貸による不動産所得を得る人が増えています。

不動産賃貸を行い、不動産所得がある方は、確定申告をする必要がありますが、中には、確定申告により税金を払いすぎている方や、副業で行っているために職場にバレないかヒヤヒヤしている方もいるのではないでしょうか。

確定申告において、節税を考えるなら「青色申告」を強くおすすめしますが、不動産所得に関しては、青色申告時に気をつけなければならないポイントがあります。

今回は、不動産所得がある方が知っておきたいポイントについてご説明したいと思います。

不動産所得とは

不動産所得とは、所得税における課税所得の区分のひとつであり、以下のような不動産による総収入から、不動産に直接かかわる必要経費を引いた所得のことを言います。

  • 土地・建物等の不動産の貸付
  • 地上権等、不動産の上に存する権利の設定および貸付
  • 航空機や船舶の貸付

不動産所得は、以下の計算により求められます。

不動産収入 ー 必要経費 = 不動産所得

ただし、事業所得や譲渡所得にあたるものは不動産所得にはなりません。

不動産の貸付業務としては、土地や建物を賃貸して収入を得る不動産賃貸業や、駐車場を賃貸する駐車場業などがあります。

 

また、不動産所得は不動産の貸付の規模により事業としての貸付(事業的規模)かどうかを判断します。事業的規模であると認められるかどうかによって、所得の計算方法・必要経費の範囲・青色申告特別控除額などが異なります。(詳しくは後述します。)

確定申告の期限と、税金の計算方法

不動産を貸し付けた場合や売却した場合には、確定申告が必要となります。
場合によっては納税も必要です。

個人の場合は、原則1月1日~12月31日を一年とし、翌年3月15日までに申告と納税を行います

≫確定申告の基礎知識

≫個人確定申告の手順

 

不動産所得の確定申告は、青色申告特別控除が受けられる「青色申告」と、それ以外の「白色申告」を選ぶことができます。

≫青色申告、白色申告の違いとメリット・デメリット

 

青色申告を選択する場合には、事前に届け出ておく必要があるので忘れないようにしましょう。あとから白色に変更することはできますが、直前になって申請することはできないため、もしどちらにしようか悩んでいる場合には、申請しておいたほうがよいでしょう。

青色申告をするためには、その年の3月15日までに所轄の税務署へ「青色申告承認申請書」を提出します。

≫青色申告承認申請書・届出の提出期限は?

 

不動産業の納税額は、以下の計算により求められます。

(不動産収入 ー 必要経費)× 税率 ー 控除額

 

認められている必要経費は?

不動産業における必要経費は、主に不動産収入を得るためのものに限られます。
何でもかんでも経費にすることはできません。

確定申告時に認められている必要経費は、主に以下の項目です。

1.租税公課(固定資産税、不動産所得税、登録免許税、事業税等)
2.減価償却費
3.車両費
4.損害保険料(火災保険、地震保険等)
5.修繕費
6.管理費
7.借入金利子
8.新聞図書費
9.通信費
10.交際費
11.消耗品費
12.税理士費用 等

それぞれについて、簡単にご説明いたします。

1.租税公課

租税公課とは、その名の通り「租税(税金)」と「公課(公的負担金)」を合わせた勘定科目のことです。該当する年中に支払いが確定したものが対象となります。
※この中に所得税や住民税は含まれません。

事業用と個人用で併用しているものは、按分するのを忘れないようにしましょう。

主には以下のようなものが租税公課として経費にすることができます。

・固定資産税
・都市計画税
・不動産所得税
・登録免許税
・事業税
・自動車税
・印紙税 等

2.減価償却費

建物や自動車、機械など、購入してすぐに価値がなくならないものは、徐々に価値が下がるものと考え、毎年減った分の価値を償却し、計上します。このことを「減価償却」と言い、この減価償却によって発生する費用のことを「減価償却費」として必要経費とすることができます。

 

減価償却をするものは、原則として使用可能期間が1年以上かつ取得価格が10万円以上の資産が対象となります。

 

減価償却費は、取得価格を耐用年数で割ることによって求められます。
資産における耐用年数は、財務省令により細かく定められています。

 

また、同じ商品でも、中古品の場合にはその固定資産の使用可能な期間を合理的に見積もり、個別で計算することになります。試用期間の見積もりが困難な場合は、以下の簡易な式により算出した年数を用います。

《建物》

法定耐用年数をすべて経過した中古資産
中古資産の耐用年数 = 法定耐用年数 × 20%

法定耐用年数の一部を経過した中古資産
中古資産の耐用年数 = 法定耐用年数 - 経過年数 + 経過年数 × 20%

《自動車》

法定耐用年数をすべて経過した中古資産
新車の法定耐用年数(6年) × 20% = 1.2 ⇒ 2年(※)

法定耐用年数の一部を経過した中古資産
新車の法定耐用年数(6年)- 経過年数 + 経過年数 × 20%

※1年未満の端数は切り捨て、2年未満の場合は2年となります

不動産賃貸業はある程度収入の見通しが立てやすいため、この減価償却費も考慮して購入を決められたら良いですね。

3.車両費

自動車等の車両運搬具を維持するためにかかる費用を、「車両費」として必要経費とすることができます。例えば、ガソリン代や洗車代、車検代等がこの勘定科目で処理されます。

ただし、車両はプライベートで使用する場合もあると思います。その場合、事業部分とプライベート部分について、一般的な相場で按分する必要があります。

 

4.損害保険料

建物に対する以下のような保険料を「損害保険料」として必要経費とすることができます。
保険料を一括等で前払いしている場合は、当年度分のみ経費となります。
 例:10年分を一括で支払った場合、初年度分のみ経費となります

・火災保険
・地震保険
・賃貸住宅費用補償保険 等

5.修繕費

固定資産の物的損傷等による原状回復のための支出は、「修繕費」として支出時に必要経費とすることができます。

<修繕費の例>

・固定資産の現状を維持するための管理費用
・災害などにより破損した部分の原状回復のための費用
・約3年に1回程度の間隔で行われる修繕にかかる費用

 

一方で、修繕目的であっても原状回復以上の改修や耐用年数を延長させるような改良費は「資本的支出」と判断され、修繕費ではなく資産に計上する必要があります。

<資本的支出の例>

・固定資産の使用可能期間(寿命)を延長するための費用
・固定資産の価値を増加させるための費用
・模様替え・非常階段の設置・取っ手の設置等、「原状回復」ではない部分の費用

 

しかし、固定資産の修繕において、修繕費とするか資本的支出とするかは実際には両者の明確な区別は難しいです。その場合、どちらに該当するか明らかでないものについては、税務上一定の基準に従い判定することになります。

修繕費であればすぐに全額経費となりますが、資本的支出である場合には、耐用年数に従い数年かけて経費とする必要があるため、間違えないように注意が必要です。

6.管理費

不動産の管理会社に対して毎月支払う管理費等は「管理費」として必要経費とすることができます。

ちなみに、建物管理会社が行う管理業務は主に以下のようなものがあります。

・エレベーターの点検
・エントランス・廊下等の共用部分の清掃
・給排水設備・電気設備等の保守管理
・管理組合の運営サポート
・共用部分の光熱費 等

7.借入金利子

不動産の取得時に金融機関から融資を受けた場合、原則その借入金の利子を「借入金利子」として必要経費とすることができます。

経費とできるのはあくまでも利子の部分のみになるので注意が必要です。元金部分と利子部分を一緒に返済している場合には、利子部分の金額を計算する必要があります。

また、賃貸としての業務が開始する前の利子については必要経費とはならないので気をつけましょう。

8.新聞図書費

業務上必要とされる新聞・書籍・雑誌等の購入費用を「新聞図書費」として必要経費とすることができます。定期購読雑誌もこの項目で仕訳します。

9.通信費

業務上使用される電話料金やネット料金、郵送料金などの費用を「通信費」として必要経費とすることができます。

通信費には、以下のようなものも含まれます。

・固定電話、携帯電話料金
・プロバイダ料金
・ハガキ代、郵便切手代、送料

携帯電話等、プライベートと併用している場合には、事業部分とプライベート部分について、実態に基づき按分する必要があります。

10.交際費

取引先や事業に関係する者に対する接待や贈答品等にかかる費用を「交際費」として必要経費とすることができます。

不動産業においてはそんなに接待などはないかと思いますが、以下の場合などに経費とすることができます。

・事業関係者との交流会
・事業関係者への贈答品(お中元等)
・税理士や管理会社との打ち合わせ等で飲食をした費用

 

実際のところ、不動産業に関わりのないものを経費に含める方もいらっしゃいますが、税務署もそれをよく分かっています。そのため、税務調査の際は、しっかりチェックされます。正しく申告していれば、恐れることはありません。自信を持って税務調査に臨めるようにしましょう。

11.消耗品費

業務を行う上で購入した事務関連の費用は「消耗品費」として必要経費とすることができます。

消耗品費には主に以下のようなものがあります。

・事務用品
・電球、蛍光灯
・文房具
・パソコン 等

プライベートと混同しやすい項目の一つですので、しっかりと証明できるようにしておきましょう。

12.税理士費用

不動産業の確定申告を税理士に依頼する場合、その費用を「税理士費用」として必要経費とすることができます。

無料相談を行っている税理士もたくさんいるため、ぜひご自分に合った税理士を探してみましょう。

家事按分

実際に事業で使用した割合で按分します。基本的に証拠を残しておくことが求められます

家事按分は、車両の減価償却だけでなく、車両費、交通費、交際費、新聞図書費、消耗品費、通信費等、様々な必要経費に関連します。忘れやすい項目のため、経費に算入する場合にはよく注意しましょう。

あくまで自己申告ですが、税務調査を意識して按分する必要があります。按分割合と実態が大きく異なる場合には、税務調査の際に指摘され、罰金が発生することがあります。

この按分の判断はあくまで個人に委ねられますが、証拠が出しづらいため、自分で判断するのは非常に難しいところとなります。そして、税務調査で指摘されやすい項目です

そのため、個人での判断が難しいものがある場合には、自分を守るという意味でも税理士などの専門家に相談することを強くおすすめします。

※L&Bヨシダ税理士法人では、随時無料相談を行っております。
少しでも疑問があれば、お気軽にご相談ください。

「控除」を上手に活用しましょう

確定申告の際に税金を圧縮できるものは、必要経費だけではありません。

以下のような控除は、不動産収入から必要経費を引いた不動産所得に対し、直接控除されます。

上手に利用して、正しく税額を抑えましょう。

・青色申告特別控除(10万円 または 65万円)
・生命保険料控除
・社会保険料控除(国民年金、国民健康保険 等)
・地震保険料控除
・医療費控除
・ふるさと納税
・配偶者控除
・扶養控除
・雑損控除
・寄付金控除 等

青色申告特別控除の65万円を受けるためには…

青色申告をする場合、不動産所得の金額から65万円、または10万円を上限として青色申告特別控除を受けることができます。

しかし、不動産賃貸経営をされている場合は特殊な取り扱いとなり、簡単に65万円控除を選ぶことはできません。

65万円控除を選択するためには、国から「事業的規模である」と認められる必要があります。

事業的規模とは

不動産所得がある場合、「事業的規模」か「事業的規模でない」かに分けられます。

国から事業的規模と認められることで、税務上の扱いが異なります。以下のような特典を活用でき、節税効果も大きくなります。

・家族や親族への給与を必要経費にできる
・青色申告特別控除が65万円まで可能になる
・回収不能の賃料をその年分の必要経費にできる
・建物等を取り壊し・除去した場合に
全額必要経費にできる

 

ちなみに、事業的規模でない場合には、以下のようになります。

家族や親族への給与を必要経費にできない
・青色申告特別控除は10万円が限度

・回収不能の賃料をその年分の必要経費にできない
・建物等を取り壊し・除去した場合に必要経費にできるのは一部分のみ

 

上記のような節税メリットを受けることができる「事業的規模」ですが、以下のようなデメリットもあることを覚えておきましょう。

・個人事業税を支払う必要がある
・複式簿記での記帳が求められる(青色申告のため)

個人事業税の税額は、青色申告特別控除額を差し引く前の課税所得から、事業主控除(※一律290万円)を差し引いたものに、税率5%をかけた金額となります。つまり、年間の事業所得が290万円以下の場合は個人事業税はかからないことになります。

※営業期間が1年に満たない場合には、月按分します。

この事業税の課税対象となる不動産投資の規模は、各都道府県で異なります。

事業的規模の判断基準

「事業的規模」かどうかは、不動産の貸付が社会通念上、事業として成り立つ規模かどうかで判断されます。

判断基準は明確には定まっていないため、形式的に「5棟10室基準」を判断の目安とします。

・独立した家屋を概ね5棟以上貸している
・アパートやマンション等の貸室を概ね10室以上貸している
・駐車場を概ね50台分以上貸している

概ねこれらの規模で「貸している(収入がある)」場合には事業的規模と判断されることが多いです。

これらは組み合わせ可能で、貸家1棟=貸室2室=駐車場10台分 として換算することができます。例えば貸家3棟とマンション2室と駐車場10台分でもOKです。

 

ただし、これらはあくまで目安であり、本来は実態に基づいて判断されるため、貸家4棟でも賃貸の収入の規模が大きい場合には、「事業的規模」と認められるケースもあります。

事業的規模についての判断はとても難しく、知識がある方でも「確実に大丈夫」とは言えない場合があるため、素人判断ではなく、税理士等の専門家へご相談することをおすすめいたします。

※L&Bヨシダ税理士法人では、不動産賃貸業に強い税理士が無料相談にて対応いたします。お気軽にご相談ください。

副業がバレたくない方へ…

近年、「副業」や「パラレルキャリア」など、本業以外の仕事を持つ働き方をされている方が増えてきています。しかし実際のところ、日本の企業ではまだまだ「副業禁止」のところが多いのが現状です。

この場合に、副業をしていることはどこからバレるかご存知でしょうか?

 

それはずばり、「住民税」です。

住民税は通常、サラリーマンであれば給与から天引き(特別徴収)されていますが、副業による収入がある場合には、本業の給与からの住民税に副業からの住民税を合わせた分が給与から差引かれることになります。そのため、副業収入が多い場合には、本業との住民税額の差から、副業がバレてしまうことになります。

 

つまり!

副業からの住民税が特別徴収されないようにすればバレません!!
(正確にはバレ難い、です。)

住民税を特別徴収ではなく、普通徴収(送られてきた納付書にて自分で振込等により納付する)に変更しましょう。これは、確定申告時に選択できます。
 

しかし!それでも本業にバレてしまうケースがあります。

それは、「赤字」となってしまったケースです。つまり不動産所得がマイナスになる場合です。
不動産購入年は減価償却が大きくなり赤字になり易いです。赤字になってしまった場合には、住民税額が低くなります。
具体的には、本業の給与から引かれる住民税額が低くなります。
給与の手取りが多くなるので良いことのようですが、本業の会社の経理の方は「急に住民税額が低くなったな。何かあったのでは?」と気が付くわけです。

こうして副業が判明します。

対策については、新潟の会計事務所、L&Bヨシダ税理士法人までお気軽にご相談ください。

まとめ

不動産所得の確定申告で節税を考える場合には、必要経費を適切に計上することも大切ですが、まずは複式簿記による「青色申告」を目指しましょう。

しかし他の所得と違い、不動産所得については「事業的規模」と認められなければ青色申告特別控除(65万円)を受けられないため、注意が必要です。事業的規模の判断を間違えないためにも、事業的規模の判断基準をしっかりと理解しましょう。

不動産所得については、「事業的規模」と認められと有利になることが多いため、不動産賃貸による不動産所得がある方は、ご自身の状況を今一度ご確認ください。

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